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地方政府“救地”：多地上调基准地价

【铝道】 金九银十 将近，北京、济南、江西多地已经提高或正计划抬高基准地价。其中，北京12年来首次上调基准地价。

8月，全国300个城市土地出让金总额为1449亿元，环比减少11%，同比减少40%，这已是该数据连续第四个月同比下降四成左右。

万科上半年卖了800多万平方米的房，但只买了200多万平方米的土地。 万科总裁郁亮在中期业绩会上说，上半年土地价格仍处高位，不是拿地好时机。

虽然基准地价并非是较终的成交地价。 中国房地产学会副会长陈国强表示，基准地价是土地估价的一个参照，其调高背后也暗示着地方政府对后市的期待。

而一受访的大型信托公司经理说，基准地价是土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格评估的基础，基准地价的上调，有利于确保地方政府的土地融资。

三招保地价

在楼市不景气的背景下，地方政府也不得不出手保地价。

8月28日，北京时隔12年，再度上调了基准地价，其中，一级土地级别商业平均熟地价为29980元/平方米，办公平均熟地价为29080元/平方米，居住则为28720元/平方米，工业为11600元/平方米。新的基准地价较2002年的版本大幅调高。

而济南则于8月26日宣布上调土地基准价，市城区商业、住宅、工业分散机一级用地价格将分别调整为每平方米8028元、5608元、2055元，比2011年的价格分别上调了29.7%、36.6%和8.2%。

江西省国土资源厅近期也下发了《关于开展201薄型气缸4年度基准地价更新工作的通知》，要求各地做好基准地价的更新工作，目前江西省内各市县都已经启动基准地价调整的前期准备工作。

地价较终取决于市场的供需关系和开发商针对市场的判断，基准地价与实际成交地价关系不大，不好的地块，底价过高的话，开发企业会选择退出，土地也就随之流拍。 北京大岳咨询有限公司总经理金永详如是分析。

饥饿营销也是稳地价的重要措施。数据显示，8月，全国300个城市共推出土地2537宗，环比减少29%，同比减少25%。在供地丈量时应在丈量背面均匀涂抹黄油在与平台密实耦合把中间空气压出总量下降之时，卖地总额也仅为1449亿元，环比减少11%，同比减少40%。

也正因此，300城的楼面地价保住了环比7%的上涨势头，平均溢价率环比上涨2%。

其中的一线城市较有代表性，一线城市8月共推地52宗，推出土地面积300万平方米，环比减少16%，同比减少38%。土地出让金环比增加32%达到358亿元，平价溢价率为23%，环比增加6%。

这让地方政府和开发商陷入博弈，地方政府要保甚至是抬升地价，开发商则希望地方政府降地价，进而压缩拿地成本和风险。

博弈之下，土地市场也频频出现流拍，比如被称为 准地王 的北京孙河片区宅地，因入市的 高楼面地价、高总价 终遭流拍。

挂出优质地块是地方政府稳地市的有效伺服阀路径，以257.4亿元位列8月全国土地出让总额榜单榜首的北京为例，北京8月挂出的华嘉胡同等多个优质地块，刷新了北京的总价、单价地王，亦让北京8月的土地出让金总额继今年1月、4月之后，年内第三次超实验机的种类有很多过250亿元。

保地价的逻辑

地方政府有其保地价的理由。

一大型信托公司的投融资部门的经理告诉21世纪经济报道，基准地价是土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格评估的基础，地方政府的土地抵押以土地估价为准，基准地价的上调，有利于确保地方政府的土地融资。

该信托经理介绍，在楼市下行的2014年，其所在的信托公司，已经大幅收紧了对房企的开发贷款，转向政信项目。

可以说，今年是政信类项目大幅崛起的一年。 上述信托经理介绍，土地出让金收缩的背景下，加上地方债务高企且目前处于还债高峰期，地方政府项目要获得银行贷款难度不小，进而转向信托公司寻求支持。

虽然信托产品融资成本较银行贷款高，但它的审批流程更快，基本不受政策面约束，资金到位迅速。 上述信托经理说，为把控风险，信单螺杆泵托公司会优选财政情况不错的市县，县级单位要求是国家百强县。

在放贷方面，我们一般不看重土地出让总收入，毕竟市分析数据显示场有好有坏，你永远无法预判未来政府卖地金额是多少，能否偿债。只要地方财政能还上利息，就可以再贷款融资。 上述人士说。

他进一步介绍，相比之下，信托公司更关注地价。一般来说，地方政府常以土地估价的一半作为偿债来源，如果地价下行，土地作为偿债的价值也将随之下行。该人士说： 卖地总额不可能持续萎缩，只要地价稳定，就可以把土地作为偿款或者贷款的来源，由此确保地方财政的持续。

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